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부동산 거래 시 꼭 확인해야 할 ‘토지거래허가제’에 대해 이야기해볼게요.
최근 강남 3구와 용산구까지 허가구역이 확대되면서 다시금 주목받고 있는 제도인데요, 과연 이 제도에 어떤 문제가 숨어 있는 걸까요?
1. 토지거래허가제란?
우선 토지거래허가제가 어떤 제도인지부터 간단히 짚고 넘어갈게요. 이름은 익숙하지만, 막상 부딪히면 당황스러울 수 있거든요!
1-1) 거래 전에 ‘허가’를 받아야 하는 제도
지정된 허가구역 내 토지를 사고팔거나 소유권 이전 계약을 하려면, 관할 지자체에 ‘허가’를 먼저 받아야 해요. 허가가 나야만 계약이 유효한 거죠. 만약 허가가 나지 않으면 계약 자체가 무효예요❌
📌 최근 서울 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트가 해당
1-2) 문제는 ‘불허’ 시 대안이 없다는 것
허가를 받지 못하면 어떻게 해야 할까요? 문제는, 별다른 구제 수단이 없다는 점이에요. 공공기관이 대신 매수할 수 있다고는 하지만, 예산이 없다는 이유로 거부하거나, 공시지가 기준으로 매입해 손실을 보게 되는 경우가 많아요.
💬 “처분권 제한 = 사실상 재산권 침해”
2. 위헌 논란까지? 전문가 의견은
지금의 토지거래허가제는 1988년에도 위헌 소지가 있다는 판결 일부가 있었지만, 여전히 보완이 부족하다는 비판이 이어지고 있어요.
2-1) 헌법 23조 ‘사유재산권 보장’ 위배 소지
토지를 갖고 있어도 팔 수 없다면, 실질적으로 ‘소유’라고 할 수 있을까요? 전문가들은 “본질적 권리인 처분의 자유를 침해한다”고 주장해요. 허가는 거의 나지만, 불허될 경우의 리스크는 여전히 존재하거든요.
⚖️ “법 제도상 구제수단 자체가 없는 게 문제”
2-2) 서울시 입장: “거의 허가되니까 문제 없다”
서울시는 2020년 이후 허가율이 99%라며 실질적인 문제가 없다고 주장해요. 하지만 ‘제도적 장치’가 없다는 구조적 허점은 해결되지 않았다는 게 핵심이에요.
📊 허가율은 높지만 ‘제도 자체’는 여전히 논란 중
마무리
자, 지금까지 토지거래허가제의 쟁점들을 살펴보았는데요,
정리해보면:
- 거래 전에 반드시 관할 지자체의 허가가 필요하고
- 불허 시 실질적인 처분이나 구제수단이 거의 없으며
- 현재 제도상 한계가 존재해 헌법 위반 소지도 논의되고 있어요
📌 허가제 지역 내 거래 계획이 있다면, 사전에 허가 가능 여부를 꼼꼼히 확인하세요!